不動産登記の費用はいくら？相場と安くする方法を専門家が解説

不動産登記の費用は、登録免許税と専門家への報酬の2つで構成され、物件価格の1〜3％程度が相場です。新築一戸建てなら約50〜70万円、中古マンションなら約20〜40万円が目安となり、軽減税率の適用や自分で手続きすることで数十万円単位の節約もできる可能性があります。

不動産登記費用の内訳｜2つの要素で決まる仕組み

不動産登記の費用について「見積もりが高すぎるのでは」と不安を感じる方は多いですが、その内訳を理解すれば適正価格かどうかを判断できるようになります。

登録免許税（国に納める税金）

登録免許税は、登記手続きの際に国に納める税金です。不動産の評価額や住宅ローンの借入額に対して、法律で定められた税率をかけて計算されます。

この税金の特徴は、誰が手続きをしても金額が変わらないという点です。ただし、マイホーム購入の場合は令和9年3月31日までは軽減税率が適用されることが多く、本来の税率より大幅に安くなります。例えば、建物の所有権移転登記は通常2.0%ですが、要件を満たせば0.3%まで下がります。

新築物件の場合は土地と建物それぞれに税金がかかり、中古物件の場合も土地・建物両方の移転登記による税金がかかります。住宅ローンを利用する場合は、さらに抵当権設定登記の税金も加わるため、全体では数十万円になることも珍しくありません。

専門家への報酬（司法書士・土地家屋調査士）

もう一つの費用要素が司法書士や土地家屋調査士への報酬です。登記手続きは自分でも可能ですが、書類作成の複雑さや手続きの重要性から、多くの方が専門家に依頼しています。

司法書士は所有権や抵当権など権利に関する登記を担当し、土地家屋調査士は建物の表題登記など物理的な状況に関する登記を担当します。新築一戸建ての場合は両方の専門家が必要になることが多いですが、改築や増築していない戸建ての中古物件の場合は司法書士だけで済むことがほとんどです。

報酬額は事務所によって異なりますが、所有権移転登記なら5〜10万円、抵当権設定登記なら4〜7万円程度が相場です。地域や物件の複雑さによっても変動するため、見積もりを取って比較することが重要です。

登記費用の相場一覧表

物件タイプ	登録免許税	専門家報酬	合計費用の目安
新築一戸建て	30〜40万円	20〜30万円	50〜70万円
中古マンション	15〜25万円	10〜15万円	25〜40万円
相続物件	8〜15万円	10〜15万円	18〜30万円

登録免許税の計算方法と軽減措置を活用するには？

登録免許税を正確に把握し、軽減措置を活用すれば、大幅な費用削減が可能になります。

基本的な計算式と税率

登録免許税の計算は「課税標準×税率」という単純な式で行われます。課税標準は、固定資産税評価額（市区町村が決定する不動産の評価額）を使用することが原則です。

主な登記の本則税率は、所有権移転（売買）が2.0%、所有権保存（新築）が0.4%、抵当権設定が0.4%となっています。例えば、評価額2,000万円の建売住宅の物件をローン無しで購入する場合、本則税率なら40万円の税金がかかる計算になります。

しかし、実際にはほとんどのマイホーム購入で軽減税率が適用されるため、この金額よりもかなり安くなります。土地については2026年3月末まで1.5%に、建物については2027年3月末までに条件を満たせば0.3%（中古）または0.15%（新築）まで軽減されます。

マイホーム購入時の軽減要件

軽減税率を受けるための主な要件は、自己居住用であること、床面積が50㎡以上であること、取得から1年以内に登記することです。中古住宅の場合は、築年数要件（昭和57年1月1日以後に建築されたもの）または新耐震基準適合の証明が必要になります。

これらの要件を満たしていることを証明するため、市区町村で「住宅用家屋証明書」を取得する必要があります。この証明書がないと軽減税率が適用されないため、必ず事前に取得しておきましょう。売買契約書、登記事項証明書、住民票などを持参すれば、通常は即日発行してもらえます。

特に注意したいのは、住宅ローンの抵当権設定登記です。借入額3,000万円の場合、軽減税率なら3万円で済みますが、軽減を受けられないと12万円になってしまいます。金融機関や司法書士に手続きを依頼する場合でも、軽減措置の適用について確認することをおすすめします。

具体的な計算例

評価額1,500万円の土地と1,000万円の建物（中古）を、住宅ローン2,500万円で購入する場合の計算例を見てみましょう。

軽減税率適用の場合、土地は1,500万円×1.5%＝22.5万円、建物は1,000万円×0.3%＝3万円、抵当権は2,500万円×0.1%＝2.5万円で、合計28万円となります。

一方、軽減なしの場合は土地30万円、建物20万円、抵当権10万円で合計60万円となり、その差は32万円にもなります。このように軽減措置の活用は非常に重要で、手続きの手間を考えても申請するほうが税負担が減ります。

司法書士費用を節約する4つの具体策とは？

司法書士への報酬は交渉や工夫次第で節約可能です。ここでは実践的な節約方法を紹介します。

相見積もりで適正価格を見極める

司法書士の報酬は自由化されているため、複数の事務所から見積もりを取ることが基本です。同じ登記内容でも、事務所によって5万円以上の差が出ることも珍しくありません。

見積もりを依頼する際は、物件の詳細（所在地、評価額、ローンの有無など）を正確に伝えることが重要です。あいまいな情報では正確な見積もりが出せず、後から追加費用を請求される可能性があります。また、見積もりには「登録免許税」と「報酬」が分けて記載されているか確認し、報酬部分だけで比較するようにしましょう。

ただし、料金の安さだけで選ぶのは危険です。経験豊富で信頼できる司法書士を選ぶことが、トラブルを避ける最善の方法です。料金が極端に安い場合は、サービス内容や追加費用の有無を慎重に確認する必要があります。

自分でできる登記を見極める

すべての登記を司法書士に依頼する必要はありません。住所変更登記や抵当権抹消登記など、比較的簡単な手続きは自分で行うことで、数万円の節約ができる可能性があります。

特に住宅ローン完済後の抵当権抹消登記は、金融機関から送られてくる書類と法務局ホームページからダウンロードできる申請書など申請するだけなので、初心者でも挑戦しやすい登記です。法務局の相談窓口では無料で書類の書き方を教えてもらえるため、平日に時間が取れる方なら十分に対応できます。必要な費用は登録免許税の1,000円×不動産の個数だけで、司法書士に依頼すれば2〜3万円かかるところを大幅に節約できます。

一方で、売買や相続などの重要な権利に関わる登記は、専門家に依頼することをおすすめします。書類の不備があると取引全体に影響が出る可能性があり、特に住宅ローンを利用する場合は金融機関から司法書士の利用を求められることがほとんどです。

パッケージ料金と個別料金を比較する

司法書士事務所によっては、複数の登記をまとめたパッケージ料金を設定していることがあります。新築一戸建ての場合、所有権保存・移転・抵当権設定をセットにすることで、個別に依頼するより2〜3万円安くなることもあります。

ただし、パッケージに含まれる内容をよく確認することが大切です。必要のない登記が含まれていたり、逆に必要な手続きが含まれていなかったりすることがあります。見積もりを取る際は、パッケージ料金と個別料金の両方を提示してもらい、自分の状況に合った選択をしましょう。

また、不動産会社が提携している司法書士の場合、若干安く設定されていることがあります。ただし、必ずしも最安値とは限らないため、他の事務所の見積もりと比較することをおすすめします。

よくある質問

登記費用はいつ支払えばよいですか？

登記費用は物件の引き渡し日（決済日）に支払うのが一般的です。

不動産の売買では、残代金の支払いと同時に所有権移転登記を行うため、この日に司法書士が立ち会います。登記費用は現金で用意するか、あらかじめ司法書士の口座に振り込んでおく必要があります。金融機関での決済の場合、その場で現金を引き出して支払うことも可能ですが、事前に金額を確認して準備しておくことが大切です。

住宅ローンを利用する場合は、融資実行と同時に抵当権設定登記も行われます。この費用も決済日に支払いますが、融資金額から直接差し引かれることもあるため、金融機関に確認しておきましょう。

不動産会社指定の司法書士を使わないといけませんか？

買主には司法書士を選ぶ権利がありますが、実際は制限されることもあります。

法律上、買主は自由に司法書士を選べますが、売主が不動産会社や建売業者の場合、「指定司法書士」の利用を求められることが多いです。これは取引の安全性を確保し、スムーズに手続きを進めるためです。特に新築物件では、建物表題登記から所有権保存登記まで一連の流れがあるため、売主側で手配することが一般的です。

中古物件の個人間売買であれば、比較的自由に司法書士を選べます。ただし、売主側も司法書士を立てている場合は、双方の司法書士で連携を取る必要があり、手続きが複雑になることもあります。司法書士を変更したい場合は、売買契約を結ぶ前に交渉することが重要です。

登記をしないとどうなりますか？

登記をしないと第三者に所有権を主張できず、大きなリスクを抱えることになります。

不動産の売買契約を結んだだけでは、当事者間でしか効力がありません。登記をしていないと、悪意のある売主が同じ物件を別の人に売却し、その人が先に登記を済ませた場合、法的にはその人が所有者として認められてしまいます。これを「対抗力がない」状態といい、せっかく購入した不動産を失う可能性があります。

また、2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。放置された空き家問題の解決策として導入された制度ですが、すでに相続した不動産も対象となるため注意が必要です。

一覧に戻る