不動産相続の登記はいつまでに必要？義務化後の手続きと費用を解説
不動産相続の登記は、相続開始を知った日から3年以内に申請することが法律で義務付けられました。2024年4月1日から始まったこの義務化により、期限内に手続きしないと10万円以下の過料が科される可能性があります。手続きは自分でも可能ですが、司法書士に依頼すると5〜15万円程度の報酬でスムーズに処理してもらえます。
相続登記とは、亡くなった方の不動産の名義を相続人に変更する手続きです。これまで任意だった手続きが義務化された背景には、所有者不明土地の増加という社会問題があります。この記事では、義務化の詳細から具体的な手続き方法、必要な費用まで、相続登記に必要な情報をわかりやすくお伝えします。
相続登記はいつまでに必要？2024年4月から義務化された内容
相続登記の義務化は、すでに不動産を相続している方にも適用される重要な制度変更です。
3年以内に登記しないと10万円以下の過料
相続登記の申請期限は、不動産の相続を知った日から3年以内です。多くのケースでは、被相続人が亡くなり、自分が相続人であることを知った日が起算点となります。
この期限を守らずに登記を放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料とは行政上の秩序罰で、前科にはなりませんが、法務局から通知が届いた場合は支払い義務が生じます。「仕事が忙しかった」「手続きが面倒だった」といった理由では、正当な理由として認められない可能性が高いため注意が必要です。
ただし、相続登記の重要性は罰則を避けることだけではありません。登記をしないと、その不動産の売却が非常に困難になったり、担保に入れて融資を受けたりすることができません。また、登記をしないまま次の相続が発生すると、権利関係が複雑になり、手続きがさらに困難になってしまいます。
過去の相続も2027年3月31日までに対応が必要
義務化の対象は、2024年4月1日以降に発生した相続だけではありません。過去に相続した不動産で、まだ名義変更をしていないものもすべて対象となります。
過去の相続については、3年間の猶予期間が設けられており、2027年3月31日までに登記を申請する必要があります。祖父母や両親から相続した不動産で、そのまま放置している土地や建物がある方は、この期限までに必ず手続きを完了させましょう。長年放置していた不動産は、数次相続や代襲相続が発生し相続人が増えていたり、必要書類の収集が困難になっていたりすることが多いため、早めの対応が重要です。
正当な理由があれば期限延長も可能
相続登記ができない「正当な理由」がある場合は、過料の対象外となります。法務省が示す正当な理由には以下のようなケースがあります。
相続人が多数で、戸籍謄本の収集や他の相続人の把握に時間がかかる場合は、正当な理由として認められます。例えば、被相続人に複数回の婚姻歴があり、異母兄弟や認知した子がいるケースでは、相続人の確定に相当な時間を要することがあります。
遺産分割調停中など、遺言の有効性や遺産の範囲について相続人間で争いがある場合も、正当な理由となります。家庭裁判所での調停や審判が長期化することもあり、その間は登記申請が困難です。
また、申請義務を負う相続人自身が重病やDV被害などで手続きが困難な状況にある場合も、正当な理由として考慮されます。このような事情がある場合は、法務局に相談することで、個別の事情に応じた対応を受けることができます。
相続登記の手続きは自分でできる？5つのステップ
相続登記は、手順を理解すれば自分で行うことも可能です。ここでは、最も一般的な遺産分割協議による相続を例に、具体的な手続きを解説します。
ステップ1〜2：相続人の確定と遺産分割協議
相続登記の第一歩は、誰が相続人で、どの不動産を誰が相続するかを明確にすることです。
まず、法務局で「登記事項証明書」を取得し、被相続人名義の不動産を正確に把握します。市区町村役場で「名寄せ帳」を取得すれば、その市区町村内の不動産を一覧で確認でき、財産の把握漏れを防げます。
次に、相続人を確定させるため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本をすべて集めます。除籍謄本や改製原戸籍謄本も含め、漏れなく収集することで、法定相続人全員を正確に把握できます。
相続人が確定したら、遺産分割協議を行います。誰がどの不動産を相続するかが決まったら、「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名・実印を押印します。この協議書には、不動産の情報を登記事項証明書の記載通りに正確に記入することが重要です。
ステップ3〜4：申請書作成と登録免許税の計算
登記申請書は、法務局のウェブサイトからひな形をダウンロードして作成します。申請書には以下の項目を記載します。
申請書の「登記の目的」欄には「所有権移転」と記載し、「原因」欄には被相続人が亡くなった日付を「令和〇年〇月〇日 相続」と記載します。不動産の表示欄は、登記事項証明書を見ながら一字一句間違えずに転記することが重要です。土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積などを正確に記入します。
登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％で計算します。例えば、評価額2,000万円の不動産なら「2,000万円 × 0.4% = 8万円」となります。計算した税額分を銀行などの金融機関で現金納付し、領収証書を申請書に添付します。
その他、インターネットバンキングやクレジットカード・電子マネーなどのキャッシュレス納付や、3万円以下など少額の場合は収入印紙でも納付が可能です。
申請書作成時の重要な注意点として、「登記識別情報の通知を希望しません」のチェックボックスには絶対にチェックしないことです。ここにチェックを入れると、不動産の売却などで必要な権利証に代わる重要書類が発行されなくなってしまいます。
ステップ5：法務局への申請から完了まで
すべての書類が準備できたら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。申請方法は、窓口持参、郵送、オンライン申請の3つがあります。
郵送で申請する場合は、書留郵便やレターパックプラスなど追跡可能な方法で送付します。通常の郵便では、万が一紛失した場合に追跡できないため避けましょう。
申請後、書類に不備がなければ1〜2週間程度で登記が完了します。完了すると「登記完了証」と「登記識別情報通知」が交付されます。登記識別情報通知は、将来その不動産を売却したり担保に入れたりする際に必要となる重要書類のため、厳重に保管してください。
なお、戸籍謄本などの原本を返却してもらいたい場合は、「原本還付」の手続きを行います。提出書類のコピーを取り、1ページ目に「原本に相違ありません」と記載して署名・押印したものを原本と一緒に提出すれば、手続き完了後に原本が返却されます。
相続登記にかかる費用はいくら？実費と司法書士報酬の相場
相続登記にかかる費用は、自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合で大きく異なります。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4％
相続登記で最も大きな費用となるのが登録免許税です。固定資産税評価額に0.4％を掛けた金額が税額となります。
例えば、土地の評価額が1,500万円、建物が500万円の合計2,000万円の不動産を相続する場合、登録免許税は「2,000万円 × 0.4% = 8万円」です。この税額は、不動産の価値に比例するため、都心部の不動産や広い土地を相続する場合は、登録免許税も高額になります。
ただし、法定相続人以外への遺贈の場合は税率が2.0％と5倍になるため注意が必要です。また、評価額100万円以下の土地については、2027年3月31日まで登録免許税が免除される特例措置があります。
司法書士報酬は5〜15万円が相場
司法書士に依頼する場合、実費に加えて報酬が必要になります。一般的な相続登記の司法書士報酬は5〜15万円程度が相場です。
報酬額は、不動産の数、相続人の人数、手続きの複雑さによって変動します。単純な相続で不動産が1つだけなら5〜8万円程度、相続人が多数いたり、数次相続が発生していたりする複雑なケースでは15万円を超えることもあります。
多くの司法書士事務所では、戸籍収集から遺産分割協議書の作成、登記申請まで一括して依頼できる「おまかせパック」のようなプランを用意しています。個別に依頼するより割安になることが多いため、複数の業務を依頼する場合は検討してみましょう。
自分で手続きする場合の節約額
自分で相続登記を行う場合、司法書士報酬が不要となるため、5〜15万円程度の節約が可能です。
ただし、必要書類の取得費用は自分で手続きしても必要です。戸籍謄本は1通450円、除籍謄本や改製原戸籍謄本は1通750円、住民票や印鑑登録証明書は1通300円程度かかります。被相続人が何度も転籍していたり、相続人が多かったりすると、書類取得だけで1〜2万円程度かかることもあります。
自分で手続きする場合は、平日に役所や法務局に何度も足を運ぶ必要があり、書類の不備があれば再提出も必要です。時間的コストを考慮すると、必ずしも自分で行うことが最善とは限りません。相続関係が複雑な場合や、平日に時間が取れない場合は、司法書士への依頼を検討することをおすすめします。
よくある質問
相続登記に関して多く寄せられる質問について、具体的にお答えします。
期限の3年を過ぎたらどうなりますか？
期限を過ぎてもすぐに登記できなくなるわけではありませんが、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
3年の期限を過ぎた場合、法務局から登記を促す通知が届くことがあります。この通知を受けてもなお登記をしない場合、過料の処分が下される可能性が高くなります。過料は前科にはなりませんが、支払い義務があり、無視すると個人の財産の差押えなどの強制執行を受ける可能性もあります。
期限を過ぎてしまった場合でも、できるだけ早く登記申請することが重要です。正当な理由があったことを説明できる資料があれば、法務局に提出することで過料を免れる可能性もあります。
相続放棄した場合も登記は必要ですか？
家庭裁判所で正式に相続放棄の手続きをした場合、相続登記の義務はありません。
相続放棄をすると、その人は初めから相続人ではなかったことになるため、不動産を相続することもなく、登記義務も発生しません。ただし、単に「いらない」と言っただけでは相続放棄にはならず、相続開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。
注意すべきは、相続人全員が相続放棄した場合です。この場合、相続人不存在となり、最終的に国庫に帰属することになりますが、その前に相続財産管理人の選任など特別な手続きが必要になります。
必要書類はどこで集めればいいですか？
戸籍謄本は本籍地の市区町村役場、住民票は住所地の市区町村役場で取得します。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本は、それぞれの本籍地があった市区町村役場で取得する必要があります。転籍を繰り返している場合は、複数の役場から取り寄せることになります。郵送での請求も可能で、各役場のウェブサイトで申請方法を確認できます。
固定資産評価証明書は、不動産所在地の市区町村役場で取得します。東京23区の不動産の場合は都税事務所で取得します。登記事項証明書は、全国どこの法務局でも取得可能で、オンラインでの請求もできます。書類収集に不安がある場合は、法務局の相談窓口や司法書士に相談することをおすすめします。
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