家の相続で共有名義は避けるべき？デメリットと解消方法を解説

家の相続で共有名義を選ぶことは、将来的に売却や管理で意見が対立し、固定資産税の負担で揉めるなど深刻なトラブルの原因となることもあるため、できる限り避けるべきです。どうしても共有名義にする場合は、売却時期や管理方法を事前に書面で合意しておくことが必須です。

実家や土地を兄弟姉妹で相続する際、「公平に分けたいから」という理由で共有名義を選ぶ方が多くいます。しかし、この選択が後々家族関係に亀裂を生む原因となる可能性があることをご存知でしょうか。

この記事では、家の相続における共有名義の具体的なリスクと、すでに共有名義になってしまった不動産を円満に解消するための実践的な方法について解説します。

家の相続で共有名義にするとどんなリスクがありますか？

共有名義の不動産は、一見公平な解決策に思えますが、実際には多くの問題を引き起こす可能性があります。専門家の間でも「できる限り避けるべき」とされる理由を、具体的なリスクとともに説明します。

売却やリフォームで全員の同意が必要になる

共有名義の最大のデメリットは、不動産の活用や処分に関する意思決定が非常に困難になることです。

法律上、不動産の売却や建て替えといった重要な行為には、たとえ1%の持分しか持たない共有者でも、その同意が必要です。つまり、3人兄弟で実家を共有している場合、1人でも売却に反対すれば、残り2人が売りたくても売ることができません。

また、賃貸に出すような管理行為でも、持分の過半数の同意が必要になります。例えば、空き家になった実家を賃貸活用したくても、遠方に住む兄弟の同意が得られず、結果として空き家のまま放置されるケースが少なくありません。このように、共有者の意見が一致しないと、不動産が「塩漬け」状態になってしまうリスクが高いのです。

相続のたびに権利関係が複雑化する

共有名義のもう一つの大きなリスクは、時間の経過とともに権利関係が複雑化することです。

共有者の一人が亡くなると、原則として、その持分は配偶者や子どもに相続されます。例えば、兄弟3人で共有していた実家で、兄が亡くなった場合、兄の妻と子ども2人が新たな共有者となり、共有者が一気に5人に増えてしまいます。

さらに世代交代が進むと、会ったこともない遠い親戚と不動産を共有する可能性もあり、連絡を取ることすら困難になることもあります。最終的には誰が共有者なのかさえ分からなくなり、売却も管理もできない「所有者不明土地」となってしまうケースも珍しくありません。

固定資産税や修繕費の負担で揉めやすい

不動産を所有する限り、毎年の固定資産税や修繕費は避けられません。これらの費用負担を巡るトラブルは、共有名義では頻繁に発生します。

固定資産税の納税通知書は代表者一人にしか届かないため、その人が立て替えて他の共有者から回収する必要があります。しかし、「自分は住んでいないのに、なぜ払わなければならないのか」という不満から、支払いを拒否されるケースが後を絶ちません。

また、雨漏りなどの修繕が必要になった際も、費用負担の割合や修繕の必要性を巡って意見が対立しがちです。固定資産税には連帯納税義務があるため、誰かが支払わなければ最終的に不動産が差し押さえられるリスクもあります。

共有名義にメリットはありますか？

共有名義には多くのデメリットがありますが、特定の状況下では戦略的にメリットとして活用できる側面もあります。ただし、これらのメリットを活かすには、事前の十分な準備と共有者全員の合意が不可欠です。

相続人間の公平感を保ちやすい

遺産が実家しかなく、預貯金がほとんどない場合、誰か一人が家を相続すると他の相続人との間に不公平感が生まれます。

このような状況で共有名義を選択することは、形式上は全員が平等に権利を持つことになるため、一時的に相続人間の公平感を保つ効果があります。特に、代償金（家などを相続する人が他の相続人に支払うお金）を用意できない場合には、遺産分割協議を円滑に進めるための現実的な選択肢となることがあります。

ただし、これはあくまで「一時的な解決策」であることを理解しておく必要があります。将来的な活用方針について事前に話し合い、書面で合意しておかなければ、後々のトラブルの火種となる可能性があります。

売却時の税制優遇を複数人で活用できる

共有名義の税制上のメリットとして、不動産売却時の特別控除があります。

相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たすと「空き家の3,000万円特別控除」が適用されます。この控除は1人につき3,000万円まで適用できるため、兄弟2人の共有名義なら合計6,000万円まで控除可能となります。

※令和6年1月1日以降は、相続した相続人が3人以上の場合、1人につき2,000万円の控除となります。

例えば、5,000万円で売却できる実家を兄弟2人で共有している場合、単独名義なら2,000万円が課税対象となりますが、共有名義なら全額が控除され、譲渡所得税がかからない可能性があります。ただし、この恩恵を受けるには、共有者全員が売却に同意することが大前提となります。

すでに共有名義になっている家を解消する方法は？

共有名義になってしまった不動産も、適切な方法を選べば円満に解消できます。ここでは、実践的な4つの解消方法と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

家全体を売却して現金で分ける「換価分割」

換価分割は、共有者全員の合意のもとで家を売却し、売却代金を持分割合に応じて分配する方法です。

この方法の最大のメリットは、不動産という分けにくい資産を現金に変えることで、1円単位で公平に分配できる点です。また、売却後は固定資産税や管理の負担から完全に解放されます。

手続きの流れとしては、まず共有者全員で不動産会社に査定を依頼し、売却価格について合意を得ます。その後、全員で売買契約書に署名し、売却代金から仲介手数料（原則として売却価格の3%+6万円+消費税が上限）などの諸経費を差し引いた金額を分配します。譲渡所得税については、各自が確定申告で対応することになります。

一人が他の共有者の持分を買い取る「代償分割」

代償分割は、共有者の一人が他の共有者から持分を買い取り、単独名義にする方法です。

実家に住み続けたい人がいる場合に有効な手段で、家を手放すことなく共有関係を解消できるメリットがあります。ただし、買い取る側には他の共有者に支払う代償金を用意する必要があり、まとまった資金が必要です。

価格設定で揉めないよう、複数の不動産会社に査定を依頼し、客観的な評価額を基準にすることが重要です。また、買い取る側には登録免許税（原則として固定資産税評価額の移転持分の0.4％）や不動産取得税（原則として固定資産税評価額の移転持分の3〜4%）などの税金もかかるため、総額でいくら必要になるか事前に計算しておく必要があります。

土地を物理的に分ける「現物分割」

共有している不動産が土地の場合、測量して複数の土地に分ける「分筆」という方法があります。

それぞれが単独の所有者として自由に売却や活用ができるようになる点が最大のメリットです。ただし、分筆後の土地が建築基準法の要件（接道義務など）を満たさなくなったり、形が悪くなって価値が下がったりするリスクがあります。

手続きには土地家屋調査士による測量と、法務局での分筆登記が必要で、費用は土地の広さや形状により30万円〜100万円程度かかることが一般的です。事前に専門家に相談し、分筆が現実的かどうか検討することが大切です。

話し合いがまとまらない場合の「共有物分割請求訴訟」

どうしても話し合いがまとまらない場合、裁判所に共有物の分割を求める訴訟を起こすことができます。

この訴訟は共有者であれば誰でも起こすことができ、この場合（訴訟を起こされた場合）他の共有者は拒否できません。裁判所は、現物分割、代償分割、換価分割（競売）のいずれかの方法を判決で示します。

ただし、裁判所が命じる換価分割は競売となることが多く、売却価格が市場価格の5〜7割程度まで下がってしまうリスクがあります。弁護士費用も数十万円から数百万円かかるため、あくまで最終手段として考えるべきでしょう。

よくある質問

共有名義の家に関して、多くの方が抱える疑問にお答えします。専門的な内容も含まれますが、実際のケースでよく問題となるポイントを中心に解説します。

共有名義人の片方が亡くなったら持分はどうなりますか？

亡くなった共有者の持分は、原則、その人の相続人（配偶者や子ども）が相続します。他の共有者に自動的に移ることはありません。

例えば、兄弟2人で実家を共有していて兄が亡くなった場合、兄の持分は兄の妻と子どもが相続することになります。結果として、弟は義理の姉や甥・姪と不動産を共有することになり、関係性が希薄な分、意思決定がさらに困難になる可能性があります。

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があるため、速やかな手続きが必要です。

共有名義の家に一人だけが住んでいる場合、家賃は請求できますか？

理論上は持分に応じた賃料相当額を請求することは可能ですが、実際には難しいケースが多いです。

民法上、共有物を単独で使用している共有者に対して、他の共有者は賃料相当額の支払いを求めることができます。ただし、相続の際に「長男が実家に住み続ける」といった暗黙の了解があった場合や、固定資産税を住んでいる人が全額負担している場合など、個別の事情によって判断が変わります。

トラブルを避けるためには、誰がどのような条件で住むのか、費用負担はどうするのかを事前に書面で取り決めておくことが重要です。

共有名義を解消したいのに、相手が話し合いに応じません。どうすればよいですか？

まずは内容証明郵便で正式に話し合いを申し入れ、それでも応じない場合は調停や訴訟を検討します。

共有者が話し合いに応じない場合、弁護士を代理人として交渉を依頼することで、相手も真剣に対応する可能性が高まります。それでも解決しない場合は、家庭裁判所に調停を申し立て、調停委員を交えて話し合う方法があります。

最終手段として共有物分割請求訴訟を起こすこともできますが、時間と費用がかかる上、競売になると大幅に価値が下がるため、できる限り話し合いでの解決を目指すべきです。

共有持分だけを売却することはできますか？

法律上は可能ですが、買い手が限られるため市場価格よりかなり安くなります。

自分の共有持分は、他の共有者の同意なく売却できます。しかし、一般の買い手は見つかりにくく、共有持分を専門に扱う買取業者への売却となることがほとんどです。

買取価格は市場価格の3〜5割程度になることが多く、経済的には大きな損失となります。また、持分を買い取った業者が他の共有者に対して強引な交渉を始める可能性もあるため、家族関係への影響も考慮する必要があります。

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